什麼是營運資金（FFO）？
營運資金（Funds From Operations，簡稱 FFO）是不動產投資信託（REITs）最具代表性的績效衡量指標，由美國全國不動產投資信託協會（Nareit）所制定。由於房地產在損益表上必須提列折舊，但實際市場價值往往不跌反漲，因此一般的淨利會低估 REIT 真正的現金創造能力。FFO 的做法是把折舊與攤銷加回淨利，並剔除出售不動產所產生的一次性損益，藉此還原信託的真實獲利水準。
提醒：FFO 與 Nareit 的定義源自美國市場慣例。台灣的不動產投資信託（如各檔 REAT 受益證券）財報編製基礎不盡相同，投資人引用時仍應對照各標的的公開說明書與會計處理方式。
如何使用本計算器
請依 REIT 損益表填入以下數字：淨利、不動產折舊、攤銷、出售不動產的損失（須加回），以及出售不動產的利得（須扣除）。計算器會算出該期間的 FFO，並列出各項組成明細，方便您逐項檢視。
公式說明
FFO = 淨利 + 折舊 + 攤銷 + 處分損失 - 處分利得
折舊與攤銷屬於非現金費用，因此要加回；出售不動產的利得屬於非經常性項目，須扣除，而處分損失則要加回。如此一來，便能呈現更貼近經常性營運表現的清晰樣貌。
實際範例
假設某 REIT 申報淨利 5,000,000、折舊2,000,000、攤銷 500,000，無處分損失，並有一筆出售不動產利得1,000,000。則
FFO = 5,000,000 + 2,000,000 + 500,000 + 0 - 1,000,000 = 6,500,000
使用注意事項與精準校對原則（6 大核心守則）
📐 1. 嚴格對齊輸入量綱與單位
輸入各項數值時請務必確認量綱（例如小時、天數、金額、百分比），避免單位不匹配引發推算偏差。
🔒 2. 純前端本機毫秒級隱私保障
所有計算邏輯 100% 在您的終端瀏覽器內完成，資料絕不上傳伺服器，嚴格守護商業與個人隱私。
📊 3. 符合公認學術與產業計算模型
演算法嚴格遵循國際通用數學公式與標準計算模型，經多重情境交叉核對，數值嚴密精確。
📋 4. 一鍵複製與免登入 PDF 匯出
支援一鍵複製推算結果字串至剪貼簿，亦可直接點擊列印按鈕輸出純淨 PDF 工作報表。
🔄 5. 多情景敏感度動態對比
建議針對極端值與多組預期情景分別試算，觀察輸出數據的波動區間，輔助做出更穩健的決策。
🛡️ 6. 專業諮詢與日常參考免責聲明
本工具運算結果供日常排程、學業研習與事前參考之用，如涉及重大法規或投資決策請諮詢持證專家。
常見問題 (FAQ)
FFO 越高一定越好嗎？
大致上是的，FFO 越高代表營運現金流越強勁；但仍應換算為每單位 FFO，並對照配息金額一起評估。
FFO 和 AFFO 有什麼不同？
調整後營運資金（AFFO）會進一步扣除經常性資本支出與直線法租金調整，更貼近實際可分配的現金。
為什麼不直接用淨利就好？
因為依 GAAP 計算的淨利包含龐大的非現金折舊費用，會扭曲 REIT 的真實經濟狀況，這正是 Nareit 大力推廣 FFO 的原因。