這個計算器的用途
本工具可協助您試算在美國出售出租或投資房產時，可能需繳納的聯邦資本利得稅（Capital Gains Tax）與折舊回收稅（Depreciation Recapture）。所有數字僅供估算參考，並假設為長期持有；實際稅務情形請諮詢專業會計師或稅務顧問。本計算器未納入各州州稅、3.8% 淨投資所得稅（NIIT），以及第 121 條（Section 121）自住房屋免稅額。請注意，這是依美國 IRS 規則設計的工具，台灣的房地合一稅制與計算方式完全不同，若您在台灣出售不動產，應另行依當地規定計算。
使用方式
請輸入您的售價與賣方相關費用（仲介佣金、過戶手續費等）、當初的購入價格、歷年資本性改良支出，以及多年來累計申報的折舊金額。接著選擇您適用的長期資本利得稅率（依所得高低，常見為 0%、15% 或 20%）。計算器將回傳您的調整後成本基礎、應稅利得總額，並把稅額拆分為兩個部分顯示。
公式說明
首先，調整後成本基礎＝購入價格＋改良支出－累計折舊。應稅利得總額＝淨售款（售價－賣方費用）減去前述成本基礎。由於 IRS 會針對您過去已扣抵的折舊金額課稅，最高稅率為 25%，因此這部分會被單獨拆出計算。剩餘的資本利得則按您選擇的稅率課稅。總稅額＝資本利得 × 稅率＋折舊金額 × 25%。
實際範例
以 500,000 售出，賣方費用30,000 → 淨售款 470,000。當初以300,000 購入，投入 20,000 改良支出，累計折舊50,000 → 調整後成本基礎 270,000。應稅利得總額＝200,000。折舊回收 50,000，按 25% 課稅＝12,500。剩餘 150,000 資本利得按 15% 課稅＝22,500。總稅額＝$35,000。
使用注意事項與精準校對原則（6 大核心守則）
📐 1. 嚴格對齊輸入量綱與單位
輸入各項數值時請務必確認量綱（例如小時、天數、金額、百分比），避免單位不匹配引發推算偏差。
🔒 2. 純前端本機毫秒級隱私保障
所有計算邏輯 100% 在您的終端瀏覽器內完成，資料絕不上傳伺服器，嚴格守護商業與個人隱私。
📊 3. 符合公認學術與產業計算模型
演算法嚴格遵循國際通用數學公式與標準計算模型，經多重情境交叉核對，數值嚴密精確。
📋 4. 一鍵複製與免登入 PDF 匯出
支援一鍵複製推算結果字串至剪貼簿，亦可直接點擊列印按鈕輸出純淨 PDF 工作報表。
🔄 5. 多情景敏感度動態對比
建議針對極端值與多組預期情景分別試算，觀察輸出數據的波動區間，輔助做出更穩健的決策。
🛡️ 6. 專業諮詢與日常參考免責聲明
本工具運算結果供日常排程、學業研習與事前參考之用，如涉及重大法規或投資決策請諮詢持證專家。