什麼是淨營業收入（NOI）？
淨營業收入（Net Operating Income，簡稱 NOI）是商用與出租不動產投資中最核心的指標之一，用來衡量一處收益型物業在扣除融資成本與稅金「之前」的營運獲利能力。計算方式是以物業所創造的毛營業收入，減去全部營業費用。投資人與貸款機構常用 NOI 來評估交易、計算資本化率（Cap Rate），並推估物業價值。這套概念在歐美不動產市場（尤其是美國商用地產）廣泛使用，台灣或華語地區在分析包租物業、商辦或店面投報時同樣適用，只是各地的稅制與費用項目會略有不同。
如何使用這個計算器
先輸入毛營業收入，也就是在扣除空置率與租金呆帳之後，所收取的租金與其他收入總額。接著輸入每年的營業費用，項目包括物業管理費、保險、房地產稅（如地價稅、房屋稅）、維護、水電公共費用與修繕等。計算器會立即顯示你的 NOI 與營業利潤率。
公式說明
公式相當簡單：
要特別注意，NOI 不包含房貸本金與利息、折舊、資本性支出（大型改建或設備更新）以及所得稅。這些項目屬於融資與會計層面，而非物業日常的營運表現；把它們排除在外，才能在同一基準上公平比較不同物業。
實例試算
假設一棟小型公寓每年收取 120,000 的毛營業收入，並產生45,000 的營業費用。則 NOI 為
營業利潤率為
若該物業的市場價值為 1,000,000，資本化率（Cap Rate）便是
使用注意事項與精準校對原則（6 大核心守則）
📐 1. 嚴格對齊輸入量綱與單位
輸入各項數值時請務必確認量綱（例如小時、天數、金額、百分比），避免單位不匹配引發推算偏差。
🔒 2. 純前端本機毫秒級隱私保障
所有計算邏輯 100% 在您的終端瀏覽器內完成，資料絕不上傳伺服器，嚴格守護商業與個人隱私。
📊 3. 符合公認學術與產業計算模型
演算法嚴格遵循國際通用數學公式與標準計算模型，經多重情境交叉核對，數值嚴密精確。
📋 4. 一鍵複製與免登入 PDF 匯出
支援一鍵複製推算結果字串至剪貼簿，亦可直接點擊列印按鈕輸出純淨 PDF 工作報表。
🔄 5. 多情景敏感度動態對比
建議針對極端值與多組預期情景分別試算，觀察輸出數據的波動區間，輔助做出更穩健的決策。
🛡️ 6. 專業諮詢與日常參考免責聲明
本工具運算結果供日常排程、學業研習與事前參考之用，如涉及重大法規或投資決策請諮詢持證專家。