這個反向抵押貸款計算機能做什麼
本計算機可估算您透過反向抵押貸款（Reverse Mortgage）能以房屋抵押借到多少資金。這是一項專為美國 62 歲以上屋主設計的貸款產品，台灣雖有性質相近的「以房養老」方案，但實際規定與此不同，請留意這是針對美國市場的工具。只要輸入三項資料，即可推算最高可貸金額、簡化後的每月金額、累計利息，以及最終需償還的總額。本工具適合快速進行退休規劃，並非正式貸款報價。
您需要輸入的資料
- 房屋價值：您房屋目前的市場價值（以美元計）。
- 年齡：您目前的歲數。美國反向抵押貸款的申請門檻為 62 歲，年紀越大，可申貸的房屋價值比例也越高。
- 利率（%）：套用於貸款的年利率，用來估算整個期間累積的利息。
計算公式說明
計算機會先依您的年齡，設定貸款成數（LTV，貸款價值比）：
- 未滿 62 歲：0% — 不符合資格。
- 62 歲至 90 歲：0.50 + (年齡 - 62) × 0.01，也就是每增加一歲，成數提高 1%。
- 超過 90 歲：上限為 75%。
接著計算：
- 最高可貸金額 ＝ 房屋價值 × 貸款成數
- 每月金額 ＝ 最高可貸金額 ÷ 240（以 20 年、共 240 個月計算）
- 累計利息 ＝ 最高可貸金額 ×（利率 ÷ 100）× 20 年
- 應還總額 ＝ 最高可貸金額 ＋ 累計利息
Max Loan = Home Value × LTV
LTV = 0.5 + ≤ft(Age - 62\right)× 0.01 (capped: 0 if Age<62,\ 0.75 if Age>90)
Monthly = ((Home Value × LTV) ÷ (240))
Total Interest = ≤ft(Home Value × LTV\right) × ((Interest Rate (%)) ÷ (100)) × 20
Total Owed = ≤ft(Home Value × LTV\right)≤ft(1 + ((Interest Rate (%)) ÷ (100))× 20\right)
實際試算範例
假設您的房屋價值為 $400,000，目前 70 歲，利率為 6%。
- 貸款成數 ＝ 0.50 + (70 - 62) × 0.01 = 0.58
- 最高可貸金額 ＝ 400,000 × 0.58 =232,000
- 每月金額 ＝ 232,000 ÷ 240 =966.67
- 累計利息 ＝ 232,000 × 0.06 × 20 =278,400
- 應還總額 ＝ 232,000 +278,400 = $510,400
使用注意事項與精準校對原則（6 大核心守則）
📐 1. 嚴格對齊輸入量綱與單位
輸入各項數值時請務必確認量綱（例如小時、天數、金額、百分比），避免單位不匹配引發推算偏差。
🔒 2. 純前端本機毫秒級隱私保障
所有計算邏輯 100% 在您的終端瀏覽器內完成，資料絕不上傳伺服器，嚴格守護商業與個人隱私。
📊 3. 符合公認學術與產業計算模型
演算法嚴格遵循國際通用數學公式與標準計算模型，經多重情境交叉核對，數值嚴密精確。
📋 4. 一鍵複製與免登入 PDF 匯出
支援一鍵複製推算結果字串至剪貼簿，亦可直接點擊列印按鈕輸出純淨 PDF 工作報表。
🔄 5. 多情景敏感度動態對比
建議針對極端值與多組預期情景分別試算，觀察輸出數據的波動區間，輔助做出更穩健的決策。
🛡️ 6. 專業諮詢與日常參考免責聲明
本工具運算結果供日常排程、學業研習與事前參考之用，如涉及重大法規或投資決策請諮詢持證專家。
常見問題 (FAQ)
為什麼年齡的影響這麼大？
年紀較長的借款人預期動用貸款的年數較短，因此放款機構願意提供較高比例的房屋價值。本計算機正是以此原理設計，自 62 歲起每長一歲，貸款成數便提高 1%。
反向抵押貸款真的要按月還款嗎？
在實際的反向抵押貸款中，通常不需要按月還款 — 貸款餘額會在您出售房屋、搬離或離世時一次清償。此處的「每月金額」只是把貸款平均攤分到 240 個月的簡化數字，方便您掌握規模。
這是精確的報價嗎？
不是。實際的反向抵押貸款額度取決於 FHA 的放款上限、您的實際利率、各項費用，以及經 HUD 核准的鑑價結果。請將這些結果視為規劃用的估算值，並向持照放款機構確認詳細條件。