什麼是資本化率（Cap Rate）？
資本化率（Capitalization Rate，簡稱 Cap Rate）是不動產投資中最核心的指標之一，用來衡量一筆物業在「不考慮貸款槓桿」的情況下，相對於其價值或購入價格所能產生的年化報酬率。透過 Cap Rate，你可以在同一個基準上比較不同的收益型物業，而不必受到各自融資方式差異的干擾。
如何使用這個計算器
請先輸入物業的年度淨營業收入（NOI）——也就是租金總收入扣除營運開銷（如稅金、保險、維修、物業管理等）後的金額，但不包含房貸或本利攤還支出。接著輸入物業價值或購入價格，計算器就會以百分比形式顯示出資本化率。
公式解析
資本化率的計算方式如下：
資本化率 = ((淨營業收入) ÷ (物業價值)) × 100%
一般來說，Cap Rate 越高，代表潛在報酬越高，但通常伴隨較高的風險；Cap Rate 越低，則往往意味著資產較為穩健、屬於精華地段或優質物件。視市場與物業類型而定，常見的 Cap Rate 大約落在 4% 到 10% 之間。
實際範例
假設一筆物業每年的 NOI 為 60,000，估值為750,000，則資本化率為 60,000 ÷750,000 = 0.08，也就是 8%。這代表在不計入融資成本的前提下，這筆物業相對於其價值可帶來 8% 的報酬。
使用注意事項與精準校對原則（6 大核心守則）
📐 1. 嚴格對齊輸入量綱與單位
輸入各項數值時請務必確認量綱（例如小時、天數、金額、百分比），避免單位不匹配引發推算偏差。
🔒 2. 純前端本機毫秒級隱私保障
所有計算邏輯 100% 在您的終端瀏覽器內完成，資料絕不上傳伺服器，嚴格守護商業與個人隱私。
📊 3. 符合公認學術與產業計算模型
演算法嚴格遵循國際通用數學公式與標準計算模型，經多重情境交叉核對，數值嚴密精確。
📋 4. 一鍵複製與免登入 PDF 匯出
支援一鍵複製推算結果字串至剪貼簿，亦可直接點擊列印按鈕輸出純淨 PDF 工作報表。
🔄 5. 多情景敏感度動態對比
建議針對極端值與多組預期情景分別試算，觀察輸出數據的波動區間，輔助做出更穩健的決策。
🛡️ 6. 專業諮詢與日常參考免責聲明
本工具運算結果供日常排程、學業研習與事前參考之用，如涉及重大法規或投資決策請諮詢持證專家。
常見問題 (FAQ)
Cap Rate 有把房貸算進去嗎？
沒有。NOI 並不包含貸款本息支出，因此 Cap Rate 衡量的是物業本身的營運表現，與融資方式無關。
多少 Cap Rate 才算好？
這取決於市場與你的投資目標。追求穩定的投資人往往能接受 4–6%；而想要追求較高收益的人，則可能鎖定風險較高地區、目標 8% 以上的物件。
可以反推物業價值嗎？
可以——把公式調整一下即可：\(\text{物業價值} = \text{NOI} \div (\text{Cap Rate} \div 100)\)。