🛠️ floor 面積 ratio and usable space 計算機

容積率（Floor Area Ratio，簡稱 FAR，有時也稱為樓地板面積比）是一項土地使用分區（zoning）指標，用來比較建築物的總樓地板面積與其所坐落基地的大小。容積率為 2.0，代表建築物所含的樓地板面積是該筆土地面積的兩倍。地方政府會利用容積率上限來管控密度、量體，以及特定基地上開發的強度。（在台灣，「容積率」即是與此對應的法定管制指標，其定義與計算細節依《都市計畫法》及各地方政府的土地使用分區管制規定辦理。）

其核心關係，就是把建築物的樓地板面積除以土地面積，非常單純：

其中 Gross Floor Area 為所有樓層的總樓地板面積（以平方英尺計），Lot Area 則為基地面積（以平方英尺計）。若要估算其中實際可使用或可出租的空間有多少，可再乘上一個使用效率係數：

請輸入你的基地面積、擬建或既有建築物的總樓地板面積，以及一個使用效率百分比——這個百分比反映在扣除核心筒、走廊與機房之後，總面積中真正成為可用空間的比例。辦公與住宅建築的使用效率通常介於 80% 到 90% 之間。

假設基地面積為 10,000 平方英尺，建築物的總樓地板面積為 25,000 平方英尺，使用效率為 85%。則容積率為：

可用面積為：

容積率（FAR）上限是由地方土地使用分區法規所訂定，因此在不同行政區之間，甚至在個別地號之間，都可能有很大差異。以下範圍是北美及許多國際分區架構中常見的示意性通則，並非法律標準。請務必依據所適用的分區管制規定或都市計畫主管機關，確認你特定基地所允許的最大容積率。（在台灣，實際上限應以各地方政府土地使用分區管制要點及都市計畫書所載為準。）

實際上限經常會因為套疊管制（overlays）、獎勵（如可負擔住宅、公共開放空間或鄰近大眾運輸）以及基地個別條件而調整，因此某分區檯面上的容積率，未必就是特定基地的有效最大值。

容積率是一個無因次的比值——它是把建築物的總樓地板面積除以其所坐落的基地面積，因此平方英尺的單位會相互約掉：

由於沒有單位，容積率為 2.0 代表總樓地板面積等於基地面積的兩倍——舉例來說，一塊 10,000 平方英尺的基地，若容積率為 2.0，最多可支持 20,000 平方英尺的總樓地板面積，無論那是兩層滿鋪整塊基地、四層蓋在半塊基地上，或是其他組合方式。

較高的容積率代表相對於土地而言更大的建築量體與密度：更多的樓地板面積、通常更高的建築物或更大的基底，以及更密集的基地使用。較低的容積率則代表相對於基地而言較小、密度較低的建築物，並保留較多的基地為開放空間。容積率管的是量體與強度——它本身並不決定高度、退縮或建蔽率，這些是分別另行規範的。

你算出的容積率，唯有拿來與基地分區所允許的最大容積率對照時，才具有意義。如果你的結果超過允許的最大值，除非有變更許可、獎勵或套疊管制適用，否則擬建的樓地板面積很可能不符規定；如果結果遠低於最大值，則該基地可能還有尚未用盡的開發容量。

本計算器所得的可用（依效率調整後）面積，是將使用效率百分比乘上總樓地板面積，以估算淨空間：

這是在把公共區域——例如走廊、樓梯間、電梯井、大廳與機房——從總面積中扣除之後，對剩餘之淨可出租或可居住空間的估算。這是一個規劃用的估計值，而非實測丈量；正式的可出租面積數字，取決於特定市場所採用的量測標準。本節僅說明如何解讀這些數字，並不構成開發、法律或投資建議。

容積率是否包含停車場與地下室？ 這取決於地方分區法規；許多行政區會將地下停車與機房區域排除在總樓地板面積之外。

怎樣的容積率才算好？ 並沒有普世適用的理想值。郊區分區的容積率上限可能接近 0.5，而高密度都市核心則可能允許到 10 以上。

為什麼要套用效率係數？ 總樓地板面積包含樓梯間、大廳等不可使用的空間，因此以效率係數來估算淨可出租或可居住的面積。