🛠️ 從消費稅反推建物價格計算器（土地＋建物拆分）

適用地區：日本。這是一款專為日本不動產與消費稅（消費税，shohizei）設計的工具。在日本，當土地與建物一併以單一含稅總價買賣時，只有「建物」部分需要課徵消費稅，「土地」則屬於非課稅（免稅）項目。買賣合約上通常只會列出總價與消費稅額，並未明確標示建物與土地各自的金額。本計算器可反推出未稅的建物價格、土地價格，並驗算消費稅與總計金額是否相符。幣別為日圓（JPY）。撰文當時日本的全國標準稅率為 10%（歷史上也曾採用 8% 的減輕稅率）。

輸入含稅的土地與建物合計總價、合約上記載的消費稅額，以及適用稅率（通常為 10）。接著選擇除法計算結果如何取整至整數日圓——四捨五入（四捨五入，shisha-gonyu）、無條件捨去／截斷（切捨て，kirisute，預設值），或無條件進位（切上げ，kiriage）。系統會據此計算拆分結果，並確保各項金額加總後與輸入的總價完全一致。

由於消費稅只針對建物課徵，因此消費稅額等於未稅建物價格乘以稅率。將此關係反推即可得到：建物價格 ＝ 消費稅 ÷ 稅率。建物的含稅金額為「建物 ＋ 消費稅」，而土地價格就是剩餘的部分：土地 ＝ 總價 − 建物 − 消費稅。因為土地屬於免稅項目，所以不會分攤任何消費稅。

含稅總價 ＝ 45,000,000 日圓，消費稅 ＝ 1,600,000 日圓，稅率 ＝ 10%（0.10），取整方式 ＝ 無條件捨去。未稅建物價格 ＝ 1,600,000 ÷ 0.10 ＝ 16,000,000 日圓。含稅建物價格 ＝ 16,000,000 ＋ 1,600,000 ＝ 17,600,000 日圓。土地價格 ＝ 45,000,000 − 17,600,000 ＝ 27,400,000 日圓。驗算：27,400,000 ＋ 16,000,000 ＋ 1,600,000 ＝ 45,000,000 日圓。

日本的消費税（消費税、shōhizei）是於1989年首次引入的國家增值稅。自此以來，標準稅率已上調三次。下列數據是記錄完善的歷史稅率。

自2019年10月起，雙重稅率制度適用：標準稅率為10%，而降低稅率8%主要適用於食品和飲料（不包括酒精飲料和外出用餐）以及特定報紙訂閱。對於房地產合同，建築部分的消費税按標準10%稅率徵收（降低稅率不適用於建築物），因此在反推計算建築物價格時，除非該合同是在較早的稅率下簽訂的，否則通常應輸入10作為稅率百分比。

消費税（消費税、shōhizei）

日本對商品和服務的供應徵收的國家增值稅。在房地產中，它適用於銷售的建築物（結構）部分，但不適用於土地。

含稅（税込、zeikomi）

報價中已包含消費税的價格。「zeikomi」總額是實際支付的金額；本計算器的總價（含稅）字段需要zeikomi數據。

未稅（税別、zeibetsu）

消費税前報價的價格。通過反推計算得出的建築物價格是未稅（zeibetsu）建築物金額，隨後加上稅款。

土地作為非課稅轉讓

根據日本消費税法，土地的轉讓被視為非課稅（非課税）。由於土地上不徵稅，合同上顯示的任何消費税必須與建築物有關——這正是反推計算建築物價格成為可能的原因。

建築物部分

購買中代表已建造結構（房屋、公寓單位等）的部分。這是應稅部分，因此將稅款除以稅率可以重構其稅前價值。

四舍五入（四捨五入）

四舍五入至最近的整數單位（四舍五入）：小於0.5的分數被捨棄，0.5及以上的分數被進位。選擇rounding = 2以獲得此行為。

捨入（切り捨て）

向下捨入（截斷）：任何小數部分被捨棄。這與公式中的floor函數匹配，對應rounding = 0。

進位（切り上げ）

向上進位：任何小數部分進位到下一個整數單位。選擇rounding = 1以獲得此行為。