🛠️ 出租房產投資計算器

想評估一筆出租房產值不值得投資？本工具會為你算出房地產投資人最看重的四大指標：每月現金流、資本化率（Cap Rate）、現金回報率（Cash-on-Cash Return），以及淨營運收入（NOI）。只要輸入購入價格、貸款條件、每月租金與營運支出，就能立刻看出這筆交易能不能產生正向現金流。

※ 本計算器以美元（$）與美國常見的房貸與稅務情境為基礎。台灣或其他地區的稅制、貸款成數與費用結構可能不同，公式邏輯通用，但實際數字請依當地規則調整。

• 淨營運收入（NOI）：有效年租金（租金 ×（1 − 空置率））減去所有營運支出（房屋稅、保險、社區管理費、維修、物業管理）。不計入房貸還款——NOI 代表房產在尚未考慮貸款前，本身能創造的收益。
  NOI = R_m · 12 · (1 - v) - OpEx
• 資本化率（Cap Rate）：NOI ÷ 購入價格 × 100。它衡量房產的收益率，且不受槓桿（貸款）影響，最適合用來橫向比較不同物件。
  Cap Rate = ((NOI) ÷ (P))
• 現金流（Cash Flow）：NOI 減去年度房貸還款（本金 + 利息）。也就是每年真正落入你口袋的現金。
• 現金回報率（Cash-on-Cash Return）：年度現金流 ÷ 自備款 × 100。衡量你實際投入的現金能帶來多少報酬。當槓桿運用得宜時，這個數字會高於資本化率。
  CoC = ((Annual Cash Flow) ÷ (D))

一間 250,000 的房產，自備款50,000，貸款利率 7%、30 年期。每月租金 2,200，空置率 5%，房屋稅3,000，保險 $1,200，無社區管理費，維修費 8%、物業管理費 8%：

• 年度總租金 = 2,200 × 12 =26,400
• 有效租金（扣 5% 空置）= 26,400 × 0.95 =25,080
• 營運支出：房屋稅 3,000 + 保險1,200 + 維修（26,400 × 0.08 =2,112）+ 物業管理（26,400 × 0.08 =2,112）= $8,424
• NOI = 25,080 -8,424 = $16,656
• 資本化率 = 16,656 /250,000 = 6.66%
• 年度房貸本息（以 200k、7%、30 年用 PMT 公式計算）≈15,973
• 年度現金流 = 16,656 -15,973 = $683
• 現金回報率 = 683 /50,000 = 1.37%

這筆交易的現金流幾乎是勉強打平——在高利率環境下相當常見。若是用槓桿做長期持有（buy-and-hold），較穩健的目標應落在 8～12% 的現金回報率。

• 1% 法則：每月租金至少應達到購入價格的 1%。一間 250K 的房產，月租金應有2,500 以上。在 2024 年之後的市場中，這個門檻越來越難達到。
• 50% 法則：長期來看，營運支出（不含房貸）大約會佔總租金的 50%。如果某個物件列出的支出明顯偏低，那你很可能低估了維修與資本性支出。

這兩個法則都只是快速篩選的工具，無法取代本計算器這種逐項細算的分析。

• 房產增值。房價長期年均上漲約 3～5%，但這不是現金流，要等到出售時才能真正實現。
• 稅務優惠。對美國房東而言，房貸利息、房屋稅、折舊與營運支出都能從租金收入中扣抵。實際報酬在報稅後通常會再高出 1～2%。（注意：台灣與其他國家的租金課稅與扣除規則不同，請依當地稅法評估。）
• 資本性支出（CapEx）。屋頂、空調系統、熱水器每 10～20 年就需要更換。建議在維修費上再加 5～10%，作為儲備基金。
• 交易成本（Closing Costs）。取得時約佔購入價格的 2～5%，若需翻修還要再加上整修費。在回本之前，這會拉低你實際的現金回報率。